In centra van (historische) steden is leegstand vaak een groot probleem met soms teloorgang tot gevolg. De overheid probeert hiertegen maatregelen te treffen door bijvoorbeeld de BTW voor sloop en heropbouw te verlagen van 21 naar 6% of een renovatiepremie te betalen. Huiseigenaren counteren dit probleem door – vooral in studentensteden – de huizen op te splitsen in kleinere woonunits, niet zelden van bedenkelijke kwaliteit. Nog een ander probleem stelt zich wanneer verschillende aanpalende gebouwen samengevoegd worden tot één groter project. Als een opdrachtgever er bewust voor kiest om kwaliteitsvolle woongelegenheden onder te brengen in een renovatieproject in de oude binnenstad kan dat enkel toegejuicht worden. GMMC nv vroeg voor haar project in Antwerpen aan Architects in Motion (AIM) om hen in deze complexiteit zo goed mogelijk bij te staan. Daarvoor gebruikte AIM de modernste technieken zoals Building Information Modeling (BIM) en 3D-printing. Er werden verschillende studiemaquettes geprint van de bestaande en de nieuwe toestand. Op die manier werd de volumetrie inzichtelijker. Gesprekken met de eigenaar maar ook met de verschillende overheidsdiensten werden hiermee aanzienlijk vereenvoudigd en om bouwknopen en detaillering tijdens de uitvoering te bekijken kunnen visualisaties en 3D-modellen ingezet worden zodat de eventuele problemen op voorhand, virtueel, aangepakt kunnen worden.

Het project, gesitueerd tussen de Moriaanstraat en de Wijngaardstraat in het historische hart van Antwerpen, bestond oorspronkelijk uit drie woningen die ondertussen in elkaar doorlopen en verschillende keren al of niet met succes verbouwd en/of gerenoveerd werden. Een bijzonderheid aan het project is dat zich op de derde en vierde verdieping een duplexappartement van een andere eigenaar bevindt. Het gebouw was vergund als meergezinswoning met 5 wooneenheden. In de praktijk was de situatie echter anders: de vorige eigenaars hadden er 3 wooneenheden in gemaakt, inclusief enkele bouwovertredingen. De huidige eigenaar wil terug naar het oorspronkelijke aantal, namelijk 5 en wil de totaliteit regulariseren tot een eigentijds en kwalitatief geheel.

In die optiek werd het project uitgebreid besproken met de stedenbouwkundige dienst, de brandweer, dienst monumentenzorg en erfgoeddienst van de stad Antwerpen. Het overleg met de brandweer resulteerde in de grootste structurele aanpassing binnen het gebouw: de bestaande open stalen trap met houten treden was niet conform de huidige brandwetgeving en wordt vervangen door een volledig nieuw betonnen, afgesloten trappenhuis. Van de gelegenheid wordt meteen gebruik gemaakt om naast dat trappenhuis een lift te installeren. Ook het duplexappartement van de andere eigenaar zal tegelijkertijd voorzien worden van de nieuwe trap en lift om ook hun comfort te verhogen.

Een tweede grote ingreep – op vraag van de stedenbouwkundige dienst - bestaat uit de functieverandering van de door de vorige eigenaar gemaakte garage (een bouwinbreuk) bereikbaar via de Moriaanstraat. Ze wordt omgebouwd tot een atelier voor één of meerdere bewoners afhankelijk van de behoefte. Tegelijkertijd wordt de gevelpui hersteld, zoveel mogelijk in originele toestand.

Het was de uitdrukkelijke wens van de huidige bouwheer om terug te keren naar het aantal woongelegenheden van de laatst vergunde toestand, namelijk een plan uit 1988 van architect Hugo Kinnaer. Daarom koos AIM er samen met de bouwheer voor om de eerste verdieping terug op te splitsen in twee woongelegenheden wat mits enkele kleinere ingrepen perfect mogelijk bleek.

Het bouwblok bestond oorspronkelijk uit drie entiteiten. Het grootste gebouw dateert uit 1878 en is in de Wijngaardstraat gelegen. Het was een tabaksfabriek en het is in eclectische stijl ontworpen door Jean Jacques Winders de architect van het Museum voor Schone Kunsten Antwerpen. Later in zijn carrière veranderde zijn visie op architectuur en ontwierp hij tal van gebouwen in de neo-Vlaamse-renaissancestijl. Het L-vormige gebouw telt vier verdiepingen, waarvan 1 onder een hellend dak. Samen met de andere gebouwen zorgt de L-vorm ervoor dat er midden in het bouwblok een open ruimte ontstaat wat de ontwerpmogelijkheden voor de appartementen positief beïnvloedde.

Het gebouw in de Moriaanstraat is een traditioneel rijhuis met drie traveeën en drie bouwlagen met een insteekverdieping onder het plat dak. Het huis waarvan de gevels onlangs gekaleid werden, dateert uit de tweede helft van de 16de eeuw en werd later ingelijfd bij de tabaksfabriek. Het rechtse gedeelte van de gevel is omwille van het algemeen belang als monument beschermd, net als de achtergevel van het pand in de Wijngaardstraat.

Over het derde gebouw, gelegen in het binnengebied tussen de Wijngaardstraat en de Moriaanstraat, is niet zoveel geweten. Het grote pasverschil tussen dit gebouw en het aangrenzende rijhuis en tabaksfabriek, laat vermoeden dat het een entiteit betreft die in de loop der jaren verweven is geraakt in het geheel. Enkel de gevel aan de open ruimte is zichtbaar. Het gebouw telt drie bouwlagen waarvan een onder een hellend dak. De oude structuur van de gordingen overheerst de beleving van deze ruimte. Alles zal in het werk worden gesteld om de originele dakstructuur in het nieuwe ontwerp als bepalend architecturaal interieurelement te integreren.

Het volledige bouwblok is onderkelderd met uitzondering van de twee ruimtes gelegen aan de Moriaanstraat en de binnenplaats. In het nieuwe ontwerp van AIM wordt de kelder opgesplitst in 3 units. Via de nieuwe trap is de gemeenschappelijke kelder met per appartement een berging bereikbaar. De linkerzijde van de kelder in de Wijngaardstraat vormt samen met deze onder het derde gebouw in het blok een kelder voor de handelsruimte. Deze is bereikbaar via een aparte spiltrap. Een derde kelder situeert zich onder het pand in de Moriaanstraat en is eveneens via een aparte spiltrap bereikbaar.

In het pand aan de Wijngaardstraat is op het gelijkvloers een grote handelsruimte ontworpen die eventueel opgesplitst kan worden in twee eenheden met elk haar toegangsdeur. Er zijn ook twee toegangen voorzien naar de open buitenruimte die op het gelijkvloers rechtstreeks verbonden is met hoofdtoegang in de Moriaanstraat. De volledige ruimte doet dienst als stallingsruimte voor auto’s en fietsen waarlangs je de toegang naar de lift- en traphal bereikt die op de binnenplaats voorzien is. Deze krijgt daardoor letterlijk en figuurlijk een centrale plaats in het ontwerp. Naast de overdekte open ruimte in de Moriaanstraat ontwierp AIM een atelierruimte voor de bewoners die met een open spiltrap rechtstreeks verbinding geeft met de kelder.

De eerste verdieping is verdeeld in twee appartementen: een middelgroot appartement met 1 slaapkamer en een groot appartement met 2 slaapkamers. In het kleinste kijkt de keuken en eetruimte uit op de binnenplaats en de zitruimte en de slaapkamer op de Moriaanstraat. Deze ruimtes behelzen de volledige verdieping van het rijhuis; de badkamer en de ingang zijn voorzien in een ruimte van de vroegere tabaksfabriek. De zitruimte ligt enkele treden hoger dan de rest van het appartement. De muuropening tussen de zit- en eetruimte is breed gehouden om het doorkijkappartement een ruimtelijk karakter te geven. Het grote appartement kijkt enerzijds uit op de open binnenplaats en anderzijds op de Wijngaardstraat. De hoge verdiepingshoogte en de dito ramen zorgen voor een bijzondere sfeer. Het slaapgedeelte is ondergebracht in het derde gebouw van het bouwblok. Alle gevels die uitgeven op de binnenplaats zijn voorzien van grote ramen. Het zorgt uiteraard voor veel daglicht maar geeft het geheel ook een statige uitstraling.

Op de tweede verdieping is de verdeling van de ruimte anders om over de totaliteit van het project een mooie mix van wooneenheden te kunnen aanbieden. Er is – aan de Moriaanstraat – een klein appartement met 1 slaapkamer. Volgens strikt advies van de stedenbouwkundige dienst van de stad Antwerpen beslaat de breedte van het appartement de volledige gevelbreedte, om de woonkwaliteit die wordt verwacht in de historische binnenstad in alle appartementen te kunnen garanderen. De resterende oppervlakte van dit niveau wordt helemaal ingenomen door een zeer ruime wooneenheid met twee slaapkamers. Naast de grootste slaapkamer maakt de architect via een monumentale spiltrap een verbinding met een dakterras dat dienstdoet als een klein stadstuintje. Een originele vondst dat het project een absolute meerwaarde biedt. Je kijkt immers uit over het oude stadscentrum. Misschien kan je in het traptorentje – dat voorzien is van een grote raampartij met een patchwork van verschillende kleinere ramen - een verwijzing zien naar de oude pagaddertorens waarvan er in de buurt nog enkele overblijven. De balustrade aan de voorgevel is even hoog als de dakrand van het andere geveldeel en krijgt dezelfde kleur als de dakbedekking wat de visuele versnippering afzwakt en beide delen met elkaar tot een geheel verbindt. Het gevelmetselwerk wordt ontdaan van het kaleiwerk zodat de originele lijstgevel met speklagen, smeedijzeren muurankers en negblokken in ere hersteld wordt.

Het duplexappartement op de derde en vierde verdieping is van een andere eigenaar en behoort niet tot de scoop van dit project.

Architects in Motion (AIM) is erin geslaagd om de wensen van de bouwheer perfect te vertalen in een toonaangevend project. Vertrekkend vanuit een deels beschermd historisch pand met een specifieke historiek op vlak van diverse soms onafgewerkte verbouwingen, renovaties en bouwovertredingen en bepalende normen op vlak van stedenbouw, erfgoed en brandweer, heeft het project nu alle kwaliteiten in huis om in te spelen op de noden die het wonen in de oude stadskern stelt. Om tot dit resultaat te komen maakte AIM op een intelligente manier gebruik van 3D-printing en BIM, digitale hulpmiddelen die geen doel op zich zijn maar een nieuwe communicatievorm met alle stakeholders.